Cui se adreseaza aceasta forma de asigurare si care sunt beneficiile sale?

1. Finantatori

O companie care doreste sa achizitioneze, sa dezvolte sau sa finanteze o proprietate, poate folosi asigurarea titlului de proprietate pentru administrarea si transferul riscurilor implicate. Asigurarea titlului de proprietate este un mecanism nou si util pentru finalizarea tranzactiilor imobiliare.

Aceasta asigurare transfera raspunderea astfel incat, daca apar probleme legate de titlul de proprietate, de validitatea sau de rangul ipotecii, nu va fi necesara urmarirea obtinerii despagubirii pentru neglijenta in consiliere primita la incheierea tranzactiei (de exemplu: de la avocati sau alti consultanti implicati in tranzactie).

Raspunderea Asiguratorului se bazeaza pe dovada prejudiciului si are ca fundament atat obligatia de a apara asiguratul, cat si capacitatea financiara a acestuia, in cazul in care lucrurile nu merg conform planului.

Cand si la ce poate folosi asigurarea titlului de proprietate:
■   Ipoteca nu poate fi executata
■   Lipsa rangului ipotecii
■   Probleme legale de inregistrarea proprietatii / terenului
■   Frauda sau falsificare efectuata de catre imprumutat
■   Cereri de restituire / retrocedare
■   Riscuri conoscute sau necunoscute care pot afecta titlul
■   Factor de diferentiere fata de competitie
■   Faciliteaza o oferta de ipoteca pe bunul imobil inainte de momentul vanzarii
■   Se poate emite o polita dupa analizarea raportului de due dilligence al clientului intocmit de avocatii sai, astfel incat acesta nu va fi nevoit sa investeasca intr-un raport suplimentar scris in favoarea bancii
■   In situatia in care nu se mai poate intreprinde nimic pe cale administrativa sau judiciara pentru apararea titlului de proprietate si asiguratul pierde dreptul de proprietate asupra bunului imobil, atunci, asiguratorul il va despagubi pe acesta in limita sumei asigurate.

O intrebare frecventa este de ce asigurarea titlului de proprietate este uzuala in tarile central si est europene, unde sistemul de inregistrare a terenurilor este de regula bun si activitatea avocatilor este de incredere.
 
Asigurarea titlului de proprietate va proteja si un risc cunoscut la data tranzactiei (cum ar fi cererile de restituire) identificat in cadrul procesului de due diligence si permite tranzactiei sa fie structurata intr-un mod neconventional care va economisi timp si bani.

2. Investitori

Asigurarea titlului de proprietate poate fi folosita pentru controlul procesului de due diligence si pentru satisfacerea doleantelor cumparatorului, finantatorului sau ale amandurora. Asigurarea aduce avantajul unui raport de due diligence deja efectuat si ajuta la evitarea unor analize noi sau repetate asupra titlului de proprietate.
Acest lucru permite avocatului sa se concentreze pe valoarea reala ce trebuie adaugata tranzactiei prin organizarea unei structuri potrivite vanzarii/cumpararii sau refinantarii, in defavoarea alocarii acestui timp investigatiilor referitoare la titlul de proprietate.

Dezvoltatorul este obisnuit cu asumarea riscurilor, prin urmare adesea priveste din perspectiva comerciala. Cu toate acestea clientii pot fi mai inversunati impotriva riscurilor si vor incerca sa se asigure impotriva oricarei eventualitati. Prin
incheierea asigurarii titlului de proprietate pentru fiecare proiect imobiliar va creste vandabilitatea respectivelor proiecte.

Cand si la ce poate folosi asigurarea titlului de proprietate:
■   Probleme cu finalizarea la timp (sau in general) a tranzactiilor;
■   Nu va mai fi nevoie sa se prezente garantii referitoare la titlul de proprietate ;
■   Cresterea valorii proiectului din stadiul de negociere;
■   Asigura dreptul de acces la locatie;
■   Asigura viciile titlului identificate;
■   Consolidarea terenului a fost complexa, cu aspecte neclare legate de proprietate;
■   Protectie impotriva cererilor de restituire;
■   Posibilitatea ca polita sa fie incheiata in cazul in care se tranzactioneaza doar parti sau sectiuni ale unui proiect.

In afara de faptul ca ofera protectie si comfort atat cumparatorului cat si finantatorului, asigurarea titlului de proprietate mai are avantajul simplificarii proceselor ulterioare de refinantare si securizare a bunurilor. Protectia oferita de acoperirea oricarui defect mentionat in mod specific in polita va continua sa functioneze si in beneficiul viitorilor cumparatori. In cazul in care cumparatorul va dori ulterior sa vanda oricare dintre proprietatile care fac obiectul asigurarii, acoperirea poate fi reinnoita in numele urmatorului cumparator (contra unei prime suplimentare). Daca in acest stadiu va fi descoperit un viciu al titlului, de obicei este posibila introducerea acestuia in acoperire, sub forma unei andosari.

3. Cumparatori de proprietati comerciale

In Europa de Vest asigurarea titlului de proprietate poate fi folosita pentru controlul procesului de due diligence si pentru satisfacerea doleantelor cumparatorului sau finantatorului.

Cand si la ce poate folosi asigurarea titlului de proprietate:
■   Probleme cu finalizarea la timp (sau in general) a tranzactiilor;
■   Reducerea si acelerarea refinantarilor in cadrul portofoliilor existente;
■   Eliberarea sumelor de bani pastrate ca si garantii

In afara de faptul ca ofera protectie si comfort atat cumparatorului cat si finantatorului, asigurarea titlului de proprietate mai are avantajul simplificarii proceselor ulterioare de refinantare si securizare a bunurilor. Protectia oferita de acoperirea oricarui viciu mentionat in mod specific in polita va continua sa functioneze si in beneficiul viitorilor cumparatori. In cazul in care cumparatorul va dori ulterior sa vanda oricare dintre proprietatile asigurate, acoperirea poate fi reinnoita in numele urmatorului cumparator (contra unei prime suplimentare).

Pentru detalii privind aceasta asigurare puteti sa ne contactati la urmatoarele adrese de e-mail:
Eduard.Simionescu@marsh.com
Antoaneta.Nuta@marsh.com